大多數業主沒有搞懂穿梭在外牆與電梯間色彩斑斕的廣告收入到底歸誰所有。記者經過多方採訪發現,包括電梯廣告、停車費等小區公共收益普遍缺乏有效監管,除了收支缺乏透明度,被物業公司占用的情況並不少見。(9月12日《每日經濟新聞》)
  小區公共收益為什麼能被物業公司占用?可能的解釋是三個,一是產權界定不清,沒有法律法規明確產權歸屬;二是產權界定清晰,但是業主並不知道界定產業的法律法規;三是產權界定清晰,業主也明確知道產權歸屬,但是業主並沒有動力爭取收益,主動放棄了對收益的所有權。
  《物權法》第六章第70條和第73條規定:“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。”所有權是收益權的基礎。既然“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有”,那麼由這些公共場所、公用設施和物業服務用房所產生的收益也是應該歸業主所有。顯然,小區公共收益的產權界定是清晰的,那就是業主擁有對公共收益的所有權。所以第一個解釋不成立。
  第二個解釋有一定道理。在我們的周圍的確有很多人不知道小區公共收益的產權歸屬。最明顯的就是對電梯里的廣告收入,很多人乘坐電梯時看到廣告,不但沒有收益被剝奪的感覺,反而會贊嘆物業公司會開動腦筋掙錢。有一些人倒是在腦際中閃過公共收益的產權歸屬問題,但僅限於閃過。如果沒有直接的利益衝突,很少有人去深究這個問題的答案。正是很多業主不知道公共收益的產權界定,才給了物業公司占有公共收益的機會。
  如果把業主不瞭解產權界定的法律條文作為物業公司占有公共收益的原因,還是有些牽強。其一是小區內業主眾多,不至於連一個業主都不知道公共收益的歸屬權。其二是瞭解到這個法律條文幾乎不費任何成本,只需用幾分鐘在網上搜索一下就能完全清楚。所以,歸根結底是業主沒有動力爭取收益。為什麼?因為公共收益是共有的,分攤到每個業主身上少之又少。而業主一旦行動為自己爭取收益,不但要付出成本抵消其所分攤的公共收益,最終實際獲得收益寥寥無幾,而且為此與物業公司“結下梁子”。此外,個別業主爭取收益的過程有很強的外部性,其他不行動的業主能搭行動的業主的“便車”,坐享其成。基於這樣的考量,除非一些業主和物業公司有直接而劇烈的利益衝突,否則不會有業主主動出頭爭取公共收益。群體博弈的結果是業主選擇不行動,搭便車。
  要徹底改變小區公共收益被物業公司占有的情況,還有從改變業主爭取公共收益的成本與收益做起,這需要一個良好的制度設計。對於積極行動的業主,既要保證他們能獲得本該屬於自己的收益,也應該對他們的行動給予物質上的鼓勵。對於“搭便車”者,不能讓他們坐享其成,要盡可能提高其獲取公共收益的成本,讓其徹底明白“天下沒有免費的午餐”的道理。
  文/喬瑞慶  (原標題:算清小區公共收益的糊塗賬需要業主是明白人)
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